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2020中国房地产上市公司百强揭晓

5月26日,“2020中国房地产上市公司测评成果发布会”在上海举行。在本次发布会上,还同步揭晓了“2020中国物业上市公司测评成果”,该项测评由中国物业管理协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心联合主办。

据悉,本次测评的研究对象为沪深上市房企117家,在港上市房企83家,以及海外上市公司2家,合计共202家。与2019年相比,纳入测评的上市公司总数净减少8家。

测评研究报告指出,2020年房地产供应链企业的投资、生产、供货等也因房地产调控、新冠疫情带来企业停工停产冲击,以及国内国际消费需求被动收缩和金融、原油等大宗商品交易市场持续震荡等因素影响,加之房地产行业整体规模增速较前两年明显放缓,与房地产密切相关的供应链企业发展普遍面临压力。但供应链企业看到“危”也要看到“机”,随着企业产能和市场信心正逐步恢复,随着房地产精装修趋势越来越明显,精装房市场日趋壮大,家居品类配套增长空间可期。同时,存量更新改造也为供应链企业带来新机遇。

现状:上市房企总体呈现八大特点

根据测评研究报告,从核心测评指标来看,2019年上市房企总资产均值为1409.37亿元,同比上升25.67%;房地产业务均值为270.00亿元,同比增长34.39%;净利润均值为28.68亿元,同比增长11.94%;资产负债率均值同比上升1.87个百分点至69.96%;净负债率均值同比上升3.25个百分点至95.77%。

整体看,上市房企呈现八大发展特点:

在资本市场方面,企业估值向下调整。报告显示,2019年A股房地产板块表现弱于港股内房股板块,这是因为香港上市的地产股大部分是龙头房企,当前市场向头部集中的趋势加速,资金更青睐龙头房企。从估值来看,近两年,沪深上市房企和在港上市房企估值水平接近一致,2019年在港上市房企平均市盈率小幅上升,但平均市净率有所下降,依次为8.19倍、0.85倍,沪深上市房企平均市盈率与市净率分别为7.65倍和0.91倍,同比均有所降低。

在运营规模表现上,经营规模稳步增长,行业分化趋势延续。2019年上市房企总资产均值、净资产均值、房地产业务收入均值都呈现同比大幅增长。从上市房企总资产规模来看,截至2019年末,总资产超过千亿的房企有57家,约占上市房企总量的28%,超过3000亿的企业22家,约占上市房企总量的11%,其中,超过万亿的企业有5家,依次是万科、恒大、碧桂园、保利和绿地。销售金额方面,碧桂园、万科、恒大、融创等上市房企继续保持领先优势,稳居规模优势房企行列。

偿债能力来看,负债比率小幅提升,房企偿债风险可控。测评研究报告显示,2019年房地产企业负债水平保持稳定,偿债风险在可控范围之内。从长期偿债能力看,2019年末上市房企资产负债率均值为69.96%,较2018年上升1.87个百分点;净负债率均值为95.77%,较2018年末上升3.25个百分点。从企业资产负债率的分布上看,2019年约25%的企业资产负债率低于60%,约16%的企业资产负债率处于60%和70%之间,约26%的企业资产负债率处于70%和80%之间,约27%的企业资产负债率处于80%和90%之间;另外6%的企业资产负债率高于90%。

在盈利能力方面,行业利润增速下滑。2019年上市房企净资产收益率均值为9.50%,较2018年下降0.30个百分点;总资产净利率均值为2.18%,较2018年上升0.18个百分点;总资产报酬率均值为4.74%,较2018年下降0.03个百分点。三大盈利效率指标与2018年相比没有太大变化,表明当前市场进入了平稳发展时期。但从绝对盈利规模和相对盈利能力来看,绝大部分房企盈利规模介于100亿元以下,资产回报率介于0~10%之间。

在成长能力上,业绩增速整体向好。2019年上市房企营业收入、净利润和净资产规模同比均实现增长。从成长能力指标看,离散程度较大,表明上市房企成长能力差异较大。根据数据统计,52%的企业处于增收又增利的区间;22%的企业处于增收不增利的区间;11%的企业利润增长较快,收入出现下降;15%的企业处于低速增长区间。

从经营效率看,运营效率基本稳定,存货规模温和增长。2019年末存货周转率、流动资产周转率和总资产周转率均值分别为0.33、0.28和0.20,较上年数据略有小幅下降。同时,截至2019年底,上市房企存货总计13.99万亿元,其中存货超过1000亿元的有33家,较去年增加4家;超过3000亿元的有10家,分别为恒大、碧桂园、万科、中海、保利、华润、绿地、融创、龙湖和招商蛇口。另一方面,从各类型上市房企表现看,高速周转型企业存货周转率、流动资产周转率和总资产周转率均领先于行业平均水平,三项指标分别为0.59、0.46、0.35;平稳经营型企业三项周转率均值分别为0.38、0.31和0.22;落后经营型企业各项经营效率指标则低于总体均值水平。

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