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谁该为东南亚炒房团买单?

谁该为东南亚炒房团买单?

“想在泰国买房吗?你有超过45万个选择。” 彭博一篇文章在评价泰国房地产市场时这样说。

气候宜人、消费水平低,离中国还近,作为罕有的价格洼地,泰国、柬埔寨、越南的房产市场正异军突起。在上海某场房地产经纪峰会上,有炒房团一出手就是2亿美金,壕气冲天。

另据曼谷媒体报道,中国买家在泰国的托管公寓投资额已超过100亿美元,泰国每建造五套公寓,就有一套归中国人所有。

步步惊心的炒房之旅

然而,是投资就有风险。东南亚置业先天缺少本土市场支撑,全靠外来资金维持繁荣假象,唯一运转下去的动力,就是不断忽悠更多异国“韭菜”入局。

以泰国为例,从2017年开始,来自中国的买房者,已占据所有外籍买房者的25%,数字持续飙升。

邻国柬埔寨也不遑多让,首都金边炙手可热。2018年,中国买家咨询量猛增550%,此后金边城区面积由300平方公里扩至700平方公里。

据居外网数据显示,78%的中国询盘买家咨询的房产价格在5万美元-25万美元之间,有88.7%是用于投资。

毫不夸张,数百套住宅仅需一天就能被哄抢而空,来自上海、温州、广州的客户出手极狠,最少也是2套起,金边日成交额破亿元人民币。

金边的房价,也早已突破2万元/㎡。

与房价表现截然相反的是,泰国2019年的GDP仅有5436.5亿美元,体量不及湖南省;越南的GDP为2619亿美元,相当于中国的黑龙江省;柬埔寨的GDP才240多亿美元,也就比中国的西藏高一点点。

去这样“贫穷”的地方炒房,到底能赚谁的钱?

先不急着回答,看看当地人都是怎么买房的。

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泰国购房者,除了有钱人投资高档公寓外,真正的刚需首选的是联排或者独栋别墅。因为泰国的别墅很便宜而且还可以拥有属于自己的土地。

其次,泰国法律明文规定土地是私有的,外国人不能持有土地,所以每个物业至少要有51%留给当地人。

所以泰国大多数卖给外国人的楼盘,都会玩一个套路,就是把“对外价格“订得非常高,靠它去跑利润,然后卖给本地人的那部分,全部打折处理。

也就是说,一样的楼盘,当地人的价格就是要比外国人低,谁能想到,买房还能吃这么大的亏?往长远了看,“炒房团”要么就是“割肉”卖出给本地人,要么就只能另寻他路。

于此,泰国房产价值,因为无法变现而丧失了房价收益。

卖不出去,租呢?

事实也并不是那么简单。许多房产中介都号称“10%的租金回报率”,实际上,随着越来越多的新房进入市场,泰国的租赁市场竞争非常激烈。

就目前曼谷的租赁情况而言,除了地铁旁核心地段的房子出租率高以外其他都很一般。尤其是海景房,一年有几个月的空置期不说,因为海风侵蚀,平均三四年就得重修一次,这又得花费重金。

所以大部分广告所宣传的10%的租金回报率都是宣传手段而已。有机构统计数据显示,随着房价的上涨,泰国房产租金回报率实际已经滑落至3.5%。

而且你还需要找一个靠谱的中介代理出租事宜,如果遇到那种明明房子租出去了,却告诉你没人租的中介,这3.5%的回报率恐怕也别想要了。

算下来,出租泰国房产,真的能赚钱吗?

谁该为东南亚炒房团买单?

此外,东南亚各国经济体量都不大,对外经济依存度高,抵御风险能力差,其货币都承受着不小的贬值压力。

以越南盾为例,过去10年,越南盾每年对人民币贬值4.6%左右,而越南房价每年上涨5%-8%,算上汇率因素,越南房价年增幅仅0.4%至3.4%。

风险和收益,完全不成正比。

击鼓传花的炒房游戏

支撑起“炒房”梦的,是东南亚的炒房客中“一夜暴富”的故事。

其中流传最广的版本是:有位包工头,曾以每月1万美金的价格长期租下了柬埔寨市中心广场旁一块不到两亩的土地,并在这片地上建起一座高6层的楼房,最后只建了9个月,就被一家酒店以每月14万美金的价格连租了12年。

照此计算,理论上这位包工头抵扣租金后至少赚到了1亿元人民币,而建这栋楼只花了900万元。

这个致富经很快口口相传,柬埔寨的房地产市场在源源不断的国内买家推动下,迅速爆发。

泰国成为中国购房者的投资热点,时间并不久,往前数,还是2015年下半年的事情。

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